10 criterii obiective de urmărit la cumpărarea unui apartament sau a unei case

Legislația în domeniul construcțiilor este destul de vastă, cuprinde multe date tehnice de luat în calcul. Specific pentru locuințe există Legea locuinței nr. 114 / 1996 care definește termenii, suprafețele minime, distanțele ergonomice. Dincolo de partea abstractă, este bine să știm cum să privim o clădire obiectiv și măsurabil, adică folosind metrul și matematica simplă de calcul a suprafețelor și volumelor. 

Iată 10 criterii obiective de bifat când cumpărați o locuință

1. Atenție la tipul de suprafață 

Suprafețe construite / Suprafețe utile / Suprafețe locuibile 

De multe ori, după cuvântul suprafață, în anunțuri nu este precizat ce tip este: construită, utilă, locuibilă. Diferența dintre suprafața utilă și cea construită poate fi de 20-30% în funcție de dimensiunea pereților.  

Suprafața utilă reprezintă suma suprafețelor tuturor camerelor. 

Suprafața locuibilă se calculează însumând numai suprafețele camerei de zi și a dormitoarelor.

Suprafața construită rezultă din suma tuturor încăperilor, a logiilor, balcoanelor, a cotei parte din ariile părților comune la care se adaugă și suprafața pereților interior și exteriori. 

2. Suprafețele minime pentru camere și încăperi 

Legislația prevede valori minime pentru locuințe. Astfel, pentru o locuință cu patru membri, suprafață minimă este de 74 m² pentru un apartament/casă cu trei camere distribuiți astfel

• Dormitoare: 24  m²

Din experiență, după mobilare/și din mobilare, un dormitor de 12 mp este mic pentru permite o flexibilitate mai mare în timp (mobilarea cu pat dublu) și pentru a acomoda și spații de depozitare. 

Recomandarea este ca dormitoarele să aibă minimum 14-15 m². De asemenea, iată dimensiunile minime și pentru:

• Living: 19 m²;

• Bucătărie: 5,5 m²;

• Loc de luat masa: 3,5 m²;

• Băi 6.5 m²;

• Depozitare 3,5 m²;

• Hol.

Dacă livingul, bucătăria și livingul sunt de tip Open Space, rezultă o suprafață minimă de 29 m². 

Dacă visați la o bucătărie cu “insulă”, atunci suprafața se majorează și recomand minimum 16 m² pentru a vă bucura de o bucătărie ergonomică, ușor de folosit și de mobilat.

Bucătăria cu o proporție apropiată de pătrat, este de obicei este mai ușor de mobilat și de folosit. De exemplu: 3×3 m, 3×3.6 m, 4.2 x 4.2 m

Pentru o casă, recomand și acomodarea următoarele lor încăperi:

• Cameră tehnică – minimum 7 m²;

• Spălătorie/uscătorie – 7 m²;

• Cămară închisă alăturată bucătăriei – 5-6 m²;

• Vestibul –  5-6 m².

3. Suprafața spațiilor de depozitare 

Peste 90% dintre clienții noștri care și-au construit sau își construiesc o casă vor spații de depozitare generoase. 

Unul dintre spațiile foarte necesare și care, din păcate, au dispărut din noile dezvoltări imobiliare sunt cele aferente dulapurilor. Pentru a amplasa un dulap standard, avem nevoie de o lățime de 60 cm și ideal este ca lungimea să fie multiplu de 60 cm. Adică spații de 60×120 cm, 60×180 cm, 60×240 cm, 60×300 cm, etc… 

Și pentru bucătării se aplică aceeași modulare pe 60 cm, tot pentru eficiență și confort. Zonele unde sunt necesare dulapuri și recomandăm să existe sunt în:

• • Intrare – vestibul 
  • Dormitoare / dressing 

• Holuri – dulap închis pentru mașina de spălat/uscător / aspirator / produse curățenie.

• Dulap pentru mașina de spălat rufe, uscător, coșuri de rufe . 

4. Lumina naturală

Peste 80% din timp îl petrecem în interior. Prin urmare, aportul luminii naturale este esențial pentru a locui bine. La o clădire nouă, lumina naturală în fiecare cameră asigură un confort sporit, ventilație. Soarele trebuie să intre în fiecare casă pentru a nu intra doctorul pe ușă. 

Orientarea camerelor de zi trebuie să fie către sud, est și/sau vest. 

Ferestrele să fie mari, la living, bucătărie,  dormitoare. Se pot montata uși din sticlă. 

5. Existența racordului la utilități – apă – canalizare, energie electrică  

Deși pare de la sine înțeles, multe dezvoltări nu rezolvă eficient această problemă de infrastructură. 

Când este vorba de situri izolate, este un studiu în sine de făcut de către cumpărător înainte de achiziționare, deoarece poate reprezenta o investiție de zeci de mii de euro și mult timp de realizare. Informațiile referitoare la racordul de apă și canal se pot obține de la primăria pe teritoriul căreia se află terenul, iar pentru energie electrică la  distribuitorul de energie electrică din zonă. 

6. Lățimea holurilor  – min 1.20 

Tot legat de ergonomie ține și lățimea liberă a holurilor, a căror suprafață minimă este de 1.20 m. Închipuiți-vă că doriți să mobiliați casa și nu pot fi introduse piese cu gabarit obișnuit. Lățimea holurilor este o problemă funcțională.Poate fi o problemă și atunci când se mobilizează casa chiar și cu piese cu gabarit obișnuit. 

Dacă pe un hol vreți să amplasați un dulap, atunci dimensiunea holului este minim 180 cm. 

7. Volumul minim/ persoană – 15 mc. / persoană / cameră/

Conform Legii Locuinței, înălțimea din finisaj până în tavan este de minimum de 2.55 m. Atenție la grinzi, tavane coborâte sau dacă mai sunt instalații pe tavan care pot micșora această înălțime. 

De asemenea, în funcție de numărul de persoane dintr-o cameră, este nevoie de minimum 15 mc/ persoană.

De exemplu, dacă un dormitor are 12 mp și h=2.55 m atunci volumul este de 30 mp și poate fi folosit de doi copii, două persoane. Dacă suprafața sau înălțimea sunt mai mici, atunci volumul de aer scade și nu mai poate fi folosit confortabil. 

8. Mansarde vs. Poduri

Dacă un spațiu este închis cu acoperiș în pantă, atunci acesta este pod sau mansardă. Diferența între pod și mansardă este că podul nu este locuibil datorită înălțimii mici. Pentru a fi utilizat podul, este necesar ca înălțimea liberă să fie peste 1,90 m-2,55 m. Suprafața utilă este numai cea care are înălțime mai mare de 1,90 m pe care o putem efectiv folosi și mobila. Deci, mare atenție la mansarde și înălțimea acestora. 

9. Distanțele față de limita de proprietate de min. 3m

Pentru o locuire de calitate, o însorire pe toate laturile, distanțarea pentru siguranța în caz de incendiu și distanțare pentru protecția la zgomot, regulamentele de urbanism prevăd în general pentru locuințele izolate minimum 3 m distanță față de limita de proprietate și 5 m față de spatele lotului. 

10.Nu vă grăbiți în alegere. 

Pentru a “simți” spațiile, zonele, vă recomand să vizionați mai multe case, apartamente pentru a putea compara și analiza plusurile și minusurile pentru fiecare opțiune. Mergeți și vizitați noaptea zonele învecinate proprietății pe care doriți să o achiziționați. Fiți atenți la conexiunea cu mijloacele de transport în comun și la proximitatea de magazine, școli, grădinițe și spitale. 

De asemenea, este foarte important să consultați documentele care stau la baza construirii: certificat de urbanism, avize, autorizația de construire, cartea tehnică a construcției, fotografii din timpul șantierului, procesul verbal de recepție cu primăria, intabularea imobilului în cartea funciară, astfel încât să vă asigurați că sunt îndeplinite cerințele minime de calitate.

                                                                                                                      Elena Ștefănescu, arhitect, cofondator Studio ae