Analiză eToro: Angajații preferă munca hibridă, iar acest lucru afectează piața clădirilor de birouri

Angajații nu mai doresc să lucreze doar de la birou, munca hibridă capătă tot mai multă importanță, iar acest lucru pune sub presiune sectorul imobiliar comercial, și în special pe cel al spațiilor de birouri, scrie Bogdan Maioreanu, analist la eToro.

Rezerva Federală a SUA menține ratele dobânzii pentru moment, dar plănuiește noi majorări pentru a reduce presiunile asupra prețurilor. BCE continuă să majoreze ratele. Această situație pune presiune asupra companiilor pentru a reduce costurile, inclusiv cele cu închirierea spațiilor de birouri.

Un studiu comparativ făcut în 27 de țări a ajuns la concluzia că angajatorii din aceste țări au dorit ca angajații să se întoarcă la birou mai multe zile pe săptămână decât ar fi preferat aceștia. De asemenea, studiile au relevat că, după pandemie, companiile au trecut la un model hibrid care le cere angajaților să lucreze 2-3 zile pe săptămână de la birou. Disponibilitatea acestei oportunități variază în funcție de industria specifică în care se află compania. Companiile din domeniul tehnologiei sunt mai flexibile, în timp ce restaurantele, serviciile de alimentație publică și fabricile necesită o prezență totală la birou. De asemenea, companiile mici, sub 500 de angajați, sunt mai flexibile în ceea ce privește prezența la birou decât cele mai mari, beneficiind astfel de cheltuieli mai mici cu spațiul de birou și utilitățile.

Această situație a dus la un grad de ocupare scăzut al spațiilor de birouri, ceea ce înseamnă că mai puțini angajați populează spațiul închiriat. În Europa, gradul de ocupare al spațiului de birouri a început să urce de la 43% la 55%, dar este sub media de 70% de dinaintea pandemiei. Angajații preferă să vină la birou în mijlocul săptămânii, gradul mediu de ocupare al birourilor fiind mai ridicat marțea (63%), miercurea (62%) și joia (62%)

În Europa, gradul de neocupare a clădirilor de birouri este încă scăzut, dar a crescut de la 7,1% la 7,6% în ultimele douăsprezece luni, deoarece chiriașii au amânat semnarea de noi contracte de închiriere. În București, gradul de neocupare a rămas la 15%, același nivel ca în trimestrul anterior și ca cel din T1 2022. Ultima dată când a fost înregistrat un nivel mai mare a fost în 2014. După un an puternic în 2022, piața de birouri din București a înregistrat o activitate limitată de închiriere în primul trimestru din 2023, cu tranzacții înregistrate de doar 46.000 mp. Acesta este cel mai scăzut nivel de absorbție trimestrială din ultimii doi ani și reprezintă o scădere de 35% de la an la an față de volumul înregistrat în T1 2022.

Dar în alte orașe asistăm la creșteri ale spațiilor de birouri devenite libere: Dublin (+3.5% la 14,0%), Paris – La Défense (+2,7% la 15,7%) și Budapesta (+2,4% la 12,2%). Sentimentul negativ privind spațiile de birouri se bazează în parte pe nivelurile ridicate ale spațiilor vacante, deși, în comparație cu SUA, Europa pare mai ferită, deoarece oferta de spații noi este limitată.

În primul trimestru al anului 2023, rata medie de neocupare a spațiilor de birouri pe piața americană s-a situat la 18,6%, cu 5,9% mai mare decât în ultimul trimestru al anului 2019, potrivit celor mai recente proiecții ale Cushman & Wakefield, o companie de servicii imobiliare comerciale. Acest lucru creează neliniște în sectorul bancar din SUA. Un număr de 135 de bănci regionale au o expunere de 16,5%, 829 de bănci comunitare au alte 24,3%, iar 2965 de bănci au alte 18,3% din totalul expunerii bancare la real estate-ul comercial (CRE).

Toată această situație s-a tradus printr-o scădere a valorii atât a indicelui Dow Jones US Banks, care a pierdut 11,2% în acest an, cât și a Vanguard Real Estate Index ETF (VNQ), care a pierdut peste 7% în ultimele 12 luni. De asemenea, au fost afectate și unele din cele mai mari REIT-uri (fonduri de investiții imobiliare) de birouri din SUA, Alexandria Real Estate Equities, Inc. (ARE) care a pierdut peste 21%, iar Boston Properties (BXP) a pierdut aproape 40% din valoare în acest an.