De la foste fabrici la investiții de zeci de milioane de euro. Cum au devenit proiectele brownfield unul dintre cele mai dinamice segmente din real estate-ul românesc

În urmă cu un deceniu, puțini investitori vedeau potențialul fostelor platforme industriale. Activele brownfield – platforme industriale cu potențial de reconversie – erau asociate cu procese complexe de tranzacționare, documentație tehnică stufoasă și costuri suplimentare de restructurare. Astăzi, contextul este cu totul diferit. Pe fondul deficitului de terenuri bine poziționate și al interesului tot mai mare pentru dezvoltări rapide, aceste proprietăți au devenit unele dintre cele mai căutate active de pe piața imobiliară industrială și logistică din România.

Fenomenul este alimentat de evoluția cererii. Tot mai multe companii din producție și logistică urmăresc extinderea operațiunilor în România, însă timpul necesar dezvoltării unui proiect greenfield nu mai corespunde întotdeauna ritmului în care sunt luate deciziile de investiții. Platformele industriale existente oferă un avantaj important: infrastructură deja disponibilă, acces la utilități și amplasamente în zone dezvoltate, greu de obținut în cazul proiectelor noi.

În acest context, valoarea unui activ brownfield nu mai este dată doar de suprafața terenului, ci de capacitatea de a identifica scenariul optim de dezvoltare și investitorul potrivit. Tocmai de aceea, procesul de consultanță a devenit un element-cheie în astfel de tranzacții.

În ultimii ani, echipa Industrial & Logistics a CBRE România a fost implicată în unele dintre cele mai reprezentative tranzacții brownfield din piața locală, coordonând procese de vânzare pentru active cu o valoare cumulată de peste 90 de milioane de euro. În prezent, compania gestionează un portofoliu activ de peste 270.000 de metri pătrați de spații industriale și logistice aflate în diferite etape de tranzacționare.

De ce investitorii se uită tot mai atent către activele brownfield

Piața imobiliară industrială traversează o etapă de maturizare. Dacă, în trecut, dezvoltările porneau aproape exclusiv de la terenuri libere – așa-numitele active greenfield -, astăzi investitorii analizează din ce în ce mai atent fostele platforme industriale, pentru activități de producție și logistică, precum și pentru proiecte mixte sau de regenerare urbană.

Principalul avantaj îl reprezintă amplasamentul. Multe dintre aceste proprietăți au fost dezvoltate în urmă cu zeci de ani în zone care, între timp, au devenit poli economici importanți. Beneficiază deja de acces la infrastructură rutieră și feroviară, de rețele de utilități și de apropierea față de centre urbane în care terenurile disponibile sunt din ce în ce mai puține.

În același timp, astfel de proiecte presupun provocări ce nu sunt întâlnite într-o tranzacție obișnuită. Aspectele juridice, istoricul proprietății, analiza tehnică, scenariile de dezvoltare și coordonarea unui număr mare de părți implicate fac din fiecare dosar să fie unul diferit.

„În cazul unui proiect brownfield, nu tranzacționezi doar un teren sau o hală industrială. Fiecare proprietate are un context propriu și necesită o strategie adaptată atât caracteristicilor activului, cât și profilului investitorilor cărora li se adresează”, explică Daniel Cateliu, Director Industrial & Logistics, CBRE România.

Tranzacțiile care confirmă maturizarea pieței

Experiența acumulată de echipa Industrial & Logistics a CBRE România acoperă proiecte cu profiluri și provocări diferite, însă toate au un element comun: valorificarea unor active industriale cu potențial ridicat de reconversie.

Un exemplu este fosta platformă Lufkin din Ploiești, unde infrastructura existentă și amplasarea într-o zonă cu tradiție industrială au atras interesul unui investitor din producție, confirmând apetitul pieței pentru active care pot fi integrate rapid în operațiuni. În cadrul vânzării Lufkin Ploiești, echipa CBRE a inclus nu doar expertiza de industrial și logistică, ci și cea a departamentului de Investment, prin Laura Dumea-Bencze.

La Adient Pitești, echipa CBRE România a coordonat un proces competitiv de tranzacționare, oferind proprietarului posibilitatea de a analiza mai multe scenarii de valorificare și de a identifica investitorul potrivit.

În vestul țării, una dintre cele mai dinamice regiuni pentru investiții industriale, echipa a gestionat tranzacționarea proprietății Casa Rusu și a fostei platforme Dalli din Timișoara, aceasta din urmă fiind vândută pentru aproximativ 10 milioane de euro. Aici, expertiza locală oferită de Mădălin Aresmeritoaie a fost vitală în procesul de vânzare, având în vedere că acesta este un expert CBRE pe zona de vest a țării.

Interesul nu se limitează, însă, la marile centre economice. La Baia Mare, fosta platformă Habitex a fost reconvertită pentru activități de retail și tranzacționată pentru aproximativ 4 milioane de euro. Aici, procesul de vânzare a fost coordonat de Daniel Cateliu. De asemenea, o alta tranzacție, platforma Armonia Arad, arată potențialul de reconversie din retail în industrial, aceasta fiind transformată în parcul industrial Oresa Arad. Tranzacția a fost intermediată de Laura Dumea-Bencze.

Hala de producție Hengst din Balș, ocupată de un producător de renume,  ilustrează potențialul fostelor active industriale de a fi transformate în proiecte moderne.

O altă tranzacție care a adunat experiența și capabilitățile a două echipe, Industrial & Logistics și Investment, a fost fosta fabrica Dalli din Timișoara, transformată într-un parc logistic și de producție ușoară, după ce a fost achiziționat de o companie internațională de renume.

Dincolo de dimensiunea financiară a acestor proiecte, fiecare tranzacție a contribuit la consolidarea unei expertize într-un segment în care nu există soluții standard. Fiecare activ are propriul istoric, propriile limitări și propriile oportunități, iar succesul procesului depinde de capacitatea consultantului de a înțelege atât nevoile proprietarului, cât și obiectivele investitorilor.

CUG Cluj-Napoca – un reper pentru piața brownfield din România

Dacă proiectele derulate în Ploiești, Timișoara ori Arad ilustrează diversitatea activelor brownfield din România, tranzacția fostei platforme CUG din Cluj-Napoca reprezintă unul dintre cele mai relevante exemple privind complexitatea pe care o poate atinge un astfel de proces.

Nu doar dimensiunea proprietății a făcut ca acest proiect să fie unul aparte, ci și multitudinea de scenarii de dezvoltare pe care le oferea investitorilor. Cu o suprafață de aproximativ 32 de hectare, platforma CUG a atras interes din partea unor categorii diferite de cumpărători, fiecare analizând activul dintr-o perspectivă distinctă: industrială, logistică, rezidențială sau mixtă.

Pentru echipa CBRE România, formată din Daniel Cateliu, Director Industrial & Logistics, și Mihai Pătrulescu, Head of Investment Properties, provocarea nu a fost doar identificarea unui cumpărător, ci construirea unui proces competitiv care să permită proprietarului să aleagă cea mai bună opțiune din punct de vedere comercial și strategic.

Mai mult decât o tranzacție imobiliară

În cazul platformei CUG, provocarea nu a fost reprezentată doar de dimensiunea proprietății, ci și de contextul în care aceasta urma să fie valorificată. Cluj-Napoca este una dintre cele mai dinamice piețe imobiliare din România, însă și una dintre cele mai restrictive din punctul de vedere al disponibilității terenurilor. Relieful orașului și dezvoltarea accelerată din ultimii ani au redus semnificativ oferta de suprafețe mari, ceea ce transformă orice platformă industrială disponibilă într-un activ strategic.

Acest avantaj vine, însă, la pachet cu o complexitate pe măsură. O proprietate de asemenea dimensiuni poate interesa dezvoltatori rezidențiali, operatori logistici, investitori industriali sau companii care urmăresc proiecte de regenerare urbană. Fiecare dintre aceste categorii evaluează activul după criterii diferite și are propriile obiective investiționale. În consecință, succesul procesului depinde mai puțin de promovarea proprietății și mai mult de capacitatea consultantului de a înțelege ce tip de investitor poate valorifica cel mai bine potențialul activului.

„În astfel de proiecte, nu există o soluție universală. Fiecare proprietate are propriile particularități, iar rolul nostru este să construim un proces care să permită proprietarului să ia cea mai bună decizie, nu doar cea mai rapidă”, explică Daniel Cateliu.

Cum a fost construit procesul

Pornind de la această abordare, echipa CBRE România a construit un proces etapizat, care a început cu scouting de piață, respectiv identificarea investitorilor relevanți din România și din străinătate. Analiza nu s-a limitat la companiile interesate de achiziție, ci a urmărit compatibilitatea dintre strategia fiecărui investitor și potențialul de dezvoltare al proprietății.

Ulterior, procesul de comercializare a fost organizat într-un cadru competitiv, cu etape clare de calificare și evaluare a ofertelor. În cazul unor active de asemenea dimensiuni, diferența dintre două oferte nu este dată exclusiv de preț. La fel de importante sunt condițiile comerciale, capacitatea investitorului de a finaliza tranzacția, calendarul propus și nivelul riscurilor asociate fiecărui scenariu.

Acesta este unul dintre motivele pentru care, în tranzacțiile brownfield, consultantul are un rol diferit față de cel întâlnit într-o vânzare imobiliară obișnuită. Analiza ofertelor presupune evaluarea unor variabile multiple, iar recomandările formulate către proprietar trebuie să țină cont atât de valoarea financiară, cât și de probabilitatea finalizării cu succes a tranzacției.

În paralel, echipa a coordonat colaborarea dintre toate părțile implicate, proprietari, cumpărători, consultanți juridici, experți tehnici și instituții financiare, astfel încât fiecare etapă să fie parcursă fără întârzieri care ar fi putut afecta negocierile.

Rezultatul: achiziția fostei platforme CUG de către Grupul Hexagon, într-o tranzacție evaluată la peste 20 de milioane de euro. Pentru noul proprietar, proiectul deschide perspectiva dezvoltării unuia dintre cele mai importante proiecte de regenerare urbană din Cluj-Napoca. Pentru piață, reprezintă un exemplu al modului în care fostele platforme industriale pot fi reintegrate în circuitul economic prin investiții de amploare.

Activele brownfield – un segment aflat încă în expansiune

Interesul pentru activele brownfield nu se limitează la câteva tranzacții punctuale. Evoluția ultimilor ani indică o tendință de durată, alimentată de dezvoltarea sectorului industrial și logistic, dar și de lipsa terenurilor bine amplasate în marile centre economice.

În prezent, echipa Industrial & Logistics a CBRE România gestionează șapte proiecte active în județele Mehedinți, Caraș-Severin, Timiș, Brașov, Teleorman și Argeș, însumând aproximativ 272.000 de metri pătrați de spații industriale și logistice aflate în diferite etape de comercializare.

Într-o piață în care cererea pentru locații bune continuă să crească, diferența dintre o tranzacție obișnuită și una care maximizează valoarea unui activ este dată, de cele mai multe ori, de experiența echipei care gestionează întregul proces.

Pentru CBRE România, portofoliul construit în ultimii ani reprezintă mai mult decât o serie de tranzacții finalizate. Acesta reflectă experiența acumulată într-un segment al pieței în care fiecare proprietate vine cu provocări diferite, iar fiecare proiect necesită o strategie adaptată obiectivelor proprietarului și profilului investitorilor. Într-o piață aflată într-un proces accelerat de maturizare, această capacitate de a transforma complexitatea într-un avantaj competitiv devine unul dintre cele mai importante diferențiatoare.

Echipa CBRE Romania Industrial & Logistics poate fi contactată pentru consultanță în tranzacții cu proprietăți industriale brownfield prin cbre.com/romania.