Managementul de proiect, o afacere cu mulți câștigători în real estate

Chiar înainte de debutul pandemiei, Cătălin Chimir a pus bazele SENARIA, o companie de management de proiecte în construcţii, care oferă servicii de project management, cost management şi construction management. În ciuda contextului complicat pentru business, în general, și pentru un start-up, în special, planurile au fost foarte bine schițate, iar proiectul s-a dovedit deja un succes. Astfel, în acest an, antreprenorul estimează că va ajunge la afaceri de circa 800.000 de euro. 

Cu peste 15 ani experiență în piața imobiliară atât din România cât și din Europa, unde a dezvoltat proiecte industriale, respectiv comerciale pentru companii din zona de retail, Cătălin Chimir a făcut primul pas în antreprenoriat în 2008. Atunci a fondat, împreună cu alți parteneri, un grup de companii care furniza soluții integrate tip design & build, în urma activității sale din domeniul designului structural, managementului de proiect și lucrărilor de construcții – montaj. Între timp,  s-a retras din acționariat. 

Și-a propus să-și folosească expertiza acumulată în domeniu pentru a dezvolta propriile proiecte imobiliare, așa că, la mijlocul lui 2019, a pus temeliile companiei SENARIA. Businessul a fost fondat cu resurse proprii, care au mers inițial spre construirea unei prezențe în online și formarea unei echipe de bază. Doar câteva luni mai târziu, primăvara lui 2020 a pus pe hold toate aceste inițiative, pe fondul pandemiei care „a înghețat piața”, o provocare uriașă chiar și pentru marii jucători din domeniu. Cu toate acestea, Cătălin Chimir și echipa sa au pivotat către zona de project management & real estate development services. Astfel, după o creștere continuă înregistrată în fiecare an de la înființarea companiei, SENARIA a încheiat 2022 cu o cifra de afaceri de peste 300.000 euro, urmând ca în 2023, conform contractelor deja semnate să depășească dublul cifrei de afaceri înregistrate anul precedent. Valoarea proiectelor administrate în 2022 a fost de peste 20 de milioane de euro. Deși o companie tânără, SENARIA are o evoluție ascendentă constantă. „Rezultatele excelente obținute în diferite proiecte au fost cele care ne-au ajutat să ne consolidăm poziția într-o perioadă dificilă din mai multe puncte de vedere și care ne-au recomandat pentru noi proiecte. Toate aceste lucruri se reflectă în felul în care evoluează compania în acest an, cu rezultate peste perioada similară din 2022”, explică Cătălin Chimir.

Ca strategie pe termen scurt, managing directorul SENARIA își propune să revină la planurile inițiale de dezvoltare imobiliară odată ce inflația va reveni la cote normale și acceptabile pentru a construi un business sustenabil pe acest segment. În real estate, chiar și fără astfel de provocări te simți de multe ori ca într-un rollercoaster, spune el. „Însă când se manifestă simultan factori precum situație socio-politică, situație economică tensionată, cu o dobândă de politică monetară ridicată, inflație accelerată, perturbări în lanțurile de aprovizionare, la care se adaugă și fondul preexistent al problemelor generate de pandemie – lucrurile sunt și mai dificile. Pentru mine, toate acestea sunt provocări pe care am învățat să le gestionez pas cu pas în cei peste 15 ani de când sunt în acest domeniu. Toate problemele au soluții, iar eu consider că reușesc, alături de echipa SENARIA, să le identific pe cele corecte și care generează performanță pentru toți cei implicați în procesul investițional. Este unul dintre factorii care ne-au ajutat să avem o creștere constantă și profit în fiecare an de funcționare”, mărturisește antreprenorul.

Printre proiectele relevante desfășurate în anul 2022 de SENARIA se găsesc Riverside Residence, concept rezidențial urban, format din 45 de locuințe în satul Ulmi, județul Giurgiu, Destiny Park, primul parc de edutainment din România și cel mai mare din Europa de Est, realizat în cartierul Băneasa, București, sau Oxygen Home, proiect rezidențial boutique, dezvoltat în urma unei investiții de peste 10 milioane euro, ce prevede construcția a 12 vile de lux smart, dar și proiecte desfășurate în domeniul industrial. 

Provocările pieței imobiliare

În contextul pandemiei, industria construcțiilor a fost puternic afectată de majorări considerabile în ceea ce privește costurile, amplificate aproape exponențial în anumite cazuri, ca urmare a crizei materialelor din timpul pandemiei. „Dinamica inflației, care a survenit imediat după revenirea la o normalitate post-pandemică, menține prețurile mult peste nivelul din 2019. Deși creșterile s-au atenuat într-o oarecare măsură, este puțin probabil să revenim la costurile dinaintea pandemiei”, mai spune Cătălin Chimir. Practic, costurile materialelor au crescut în medie cu aproximativ 40%, iar costurile cu forța de muncă cu 20-25%. „Această realitate se întrepătrunde cu creșterea ratelor dobânzilor, făcând finanțarea mai costisitoare și mai problematică și influențând de cele mai multe ori negativ deciziile de investiții ale jucătorilor de pe această piață”, continuă el. Tocmai de aceea, pandemia a adus provocări serioase pentru SENARIA. Ca răspuns, compania și-a îndreptat atenția și către proiectele din sectorul public care solicitau servicii de supervizare și dirigenție de șantier, precum și către serviciile de antrepriză generală, pe lângă serviciile de management de proiect furnizate în sectorul privat. Prin această noua abordare, SENARIA a deschis noi canale de business, consolidându-și astfel poziția în piață și menținând echilibrul, desfășurând același tip de servicii specializate, schimbând doar consumatorul final. „Investitorii sunt mai atenți ca niciodată la costuri, la termenele de livrare, la optimizarea tuturor parametrilor care influențează livrarea unui proiect. Astfel, se observă o clară conștientizare a importanței rolului managerului de proiect în succesul proiectului”, mai spune antreprenorul. Atunci când se referă strict la managementul de proiect, antreprenorul estimează o piață de minim 50 de milioane de euro în 2022. Însă compania pe care o conduce, SENARIA, la fel ca alte companii din domeniu, funcționează pe mai multe linii de business. „În ceea ce privește piața în general, perioada ce urmează, din punctul meu de vedere, va fi marcată de o consolidare a pozițiilor deținute de jucătorii din sectorul industrial, de o creștere a investițiilor în domeniul hotelier – unde suntem deficitari și unde nevoia de a avea destinații premium este în creștere – și de o evoluție cu pași mai mici pe segmentul de retail, pe fondul consumului existent”, explică Cătălin Chimir. 

Cei mai activi investitori, în prezent, sunt persoanele cu o substanțială capacitate financiară, care aleg să achiziționeze proprietăți imobiliare pentru a-și proteja economiile de efectele inflației sau care văd în contextul actual de piață o oportunitate, conform spuselor sale. Piața rezidențială locală continuă să fie afectată pe segmentul mass-market de evenimentele derulate în ultimii ani, iar creșterea dobânzilor exercită o influență descurajatoare atât asupra dezvoltatorilor, cât și a celor care își doresc să achiziționeze o locuință. „Practic, momentan ne confruntăm cu o problemă majoră în lipsa unui consumator final puternic, deoarece accesul la credite ipotecare s-a redus semnificativ”, explică antreprenorul.

De asemenea, piața imobiliară continuă să se confrunte cu provocări din cauza prețurilor mari ale materiilor prime, mai ales în contextul conflictului dintre Rusia și Ucraina, țări cu o importantă contribuție în producția de materiale de construcții. „Poate paradoxal, însă există și un revers al medaliei. În timp ce produsele imobiliare de tip mass-market nu mai atrag atenția cumpărătorilor ca altă dată, segmentul rezidențial de lux se bucură de un interes continuu”, susține antreprenorul. De pildă, de curând, Cătălin Chimir a finalizat un proiect rezidențial în zona Voluntari, unde costurile de construcție s-au situat între 2.000 și 3.000 de euro pe metru pătrat, iar unitățile livrate au fost vândute cu success. „Investitorii preferă în prezent proiecte exclusiviste, în zone unde nu va scădea niciodată prețul, cum sunt cele centrale din București, unde derulăm alte două proiecte. Pentru proiectele rezidențiale high-end, unde se ating chiar și cifre impresionante pe metrul pătrat, cererea rămâne neafectată. Dacă privim la nivel regional sau european, piața din România rămâne de asemenea atractivă pentru investitorii străini pe fondul randamentelor crescute, mult mai mari față de cele din alte țări din Europa”, încheie, optimist, antreprenorul.