Paradox în imobiliare: Tranzacțiile din sectorul logistic, la un nivel record în afara Capitalei, dar la minimul istoric în București

Anul 2023 s-a încheiat cu un nivel de activitate consistent pentru sectorul industrial și logistic, cu contracte de închiriere pentru aproximativ 770.000 de metri pătrați, în ușoară scădere față de nivelul record de 830.000 de metri pătrați din 2022, potrivit raportului anual publicat de Colliers. Rezultatul probabil nu reflectă cu precizie adevărata amploare a pieței locale, având în vedere că sunt luate în calcul doar informațiile publice (fie tranzacții raportate de către birourile de cercetare locale, fie tranzacții anunțate prin comunicate de presă sau în rapoartele pentru investitori, în cazul companiilor listate la bursă). Consultanții Colliers punctează că datele neoficiale și fluctuația ratelor de neocupare sugerează o cerere reală cu cel puțin 25% mai mare, ceea ce înseamnă că pragul de un milion de metri pătrați a fost probabil depășit (din nou) în 2023. Deși este încă o cifră impresionantă în ansamblu, atunci când se analizează suprafața închiriată efectiv, doar aproximativ 38% din cererea de închiriere a provenit din București, în scădere de la 48% în anul precedent și 63% în 2021.

„Suprafața totală închiriată este semnificativ mai mare decât în anii de dinaintea pandemiei, ceea ce arată că piața românească a intrat într-o nouă etapă. Schimbarea de paradigmă a accelerat, de asemenea, unele tendințe. De exemplu, vorbim de mulți ani despre faptul că piața românească de I&L se orientează încet-încet în afara capitalei, pe măsură ce companiile de producție și logistică urmăresc oportunități în alte părți ale țării, cum ar fi costurile mai mici cu forța de muncă, disponibilitatea mai bună a forței de muncă și conectivitatea îmbunătățită a infrastructurii, precum nevoia de a acoperi cererile generate de activitatea economică în creștere din anumite zone ale țării. Acest lucru sugerează că ponderea Bucureștiului în totalul activității de leasing în 2023 a fost, cel mai probabil, la un minim istoric, în timp ce tranzacțiile din afara capitalei au fost la un maxim istoric, deși nu avem date comparabile mai vechi de 2015, putem ajunge la această concluzie, având în vedere cât de centrată era activitatea pe Capitală în acei ani”, explică Victor Cosconel, Head of Office & Industrial Agencies la Colliers.

Un alt aspect corelat cu orientarea menționată mai sus către activitățile din afara Bucureștiului,  continuă directorul Colliers, „are mult de-a face cu creșterea numărului operațiunilor de producție. Aproximativ o treime din spațiile închiriate au fost semnate de chiriași care vizau activități de producție, o schimbare semnificativă, în condițiile în care, înainte de pandemie, procentul era de obicei pe la 10-15% dacă nu se semna un contract mare. Acestea sunt doar primele semne ale valului de re-shoring care ne așteptăm să devină din ce în ce mai vizibil în următorii ani”.

Stocul modern total a depășit la 7 milioane de metri pătrați în 2023, în creștere de la 6,2 milioane de metri pătrați la sfârșitul lui 2022. În timp ce CTP și WDP rămân de departe cei mai mari proprietari de pe piață, cumulând mai bine de jumătate din spațiul închiriabil, și alți dezvoltatori rămân destul de activi, iar consultanții Colliers observă că există interes din partea unor noi dezvoltatori care analizează anumite regiuni.

Pe sectoare, consultanții Colliers subliniază importanța în creștere a sectorului auto, care a fost întotdeauna un motor cheie, dar care rareori a avut performanțe mai bune decât alte sectoare. Anul trecut, chiriașii din sectorul auto au realizat cea mai mare parte a tranzacțiilor, aproximativ 30% din totalul contractelor, depășind logisticienii (operatorii 3PL, aproximativ 23%). Pe termen lung, o altă tendință rămâne valabilă, și anume reorientarea chiriașilor către centrele orașelor, în special către București, în contextul unei piețe competitive a comerțului electronic.

Cele mai mari tranzacții de anul trecut au fost toate în zona a 50.000 de metri pătrați, printre care și noul contract de închiriere al Inter Cars la VGP Park din Brașov, intermediat de Colliers, extinderea fabricii Pirelli din Slatina prin WDP și reînnoirea contractului cu CTP din Timișoara de către FM Logistics (parte a unui acord de sale and leaseback care acoperă 100.000 de metri pătrați de depozite în România).

Rata de neocupare a spațiilor de depozitare de top a rămas un nivel de o singură cifră, de cele mai multe ori sub 5%, în majoritatea subpiețelor din România, inclusiv în București, ceea ce arată că pentru chiriașii care depășesc o anumită dimensiune ar putea fi dificil să găsească spațiul pe care și-l doresc din punct de vedere al costurilor și al amplasamentului. Consultanții Colliers punctează, de asemenea, că România, spre deosebire de alte piețe din Europa Centrală și de Est, cum ar fi Cehia, nu se confruntă cu un fenomen larg răspândit de „shadow vacancy”, respectiv depozite care au fost parțial finalizate, însă unde lucrările de construcție au fost oprite în așteptarea unui chiriaș și, prin urmare, nu sunt considerate livrate.

În ceea ce privește chiriile, consultanții Colliers subliniază că a avut loc o schimbare majoră în ultimii ani. În deceniul precedent, chiriile depozitelor erau în mare parte stabile de la un an la altul, tendința predominantă fiind o scădere foarte lentă pe o perioadă îndelungată. Modificarea considerabilă a prețurilor de construcție, coroborată cu o disponibilitate relativ scăzută de spații libere în anumite părți ale țării și, cel mai important, o evoluție importantă a cererii, au împins în cele din urmă chiriile în sus în România.

În consecință, chiriile au crescut de la un nivel semnificativ mai mic de 4 euro pe metru pătrat la sfârșitul lui 2021, spre 5 euro pe metru pătrat pentru un spațiu mediu/depozit de tip build-to-suit (BTS) într-o poziție bună. Această majorare de circa 30% (uneori și mai mare) a chiriilor în doi ani nu este la fel de impresionantă la scară regională, unde piețele au cunoscut o dinamică similară, dar este totuși considerabilă pentru România, având în vedere evoluția anevoioasă din ultimul deceniu.

Perspectivele rămân optimiste pentru piața locală industrială și logistică și există încă un spațiu semnificativ de creștere în comparație cu alte țări din Europa Centrală și de Est. Cu ceva mai bine de 7 milioane de metri pătrați de depozite moderne, stocul României pe cap de locuitor este mult mai mic decât cel al Poloniei, de peste 30 de milioane de metri pătrați, sau cel al Republicii Cehe, de peste 11 milioane de metri pătrați. Cu alte cuvinte, în timp ce România are niveluri de consum privat similare (pe indici de volum) cu cele din Polonia sau Cehia, stocul de depozite pe cap de locuitor este de 2-3 ori mai mic decât în aceste țări. Acest lucru înseamnă că este de așteptat ca atât cererea de spații logistice, cât și expansiunea să rămână solide în viitor, chiar și dacă se ia în considerare faptul că atât Polonia, cât și Cehia acționează ca centre de distribuție regionale într-o măsură mult mai mare decât România.