Un milion de chiriași și problemele cu care se confruntă

Chiar dacă proporția românilor care stau în case pe care nu le dețin este cea mai mică din Europa, numărul locuințelor închiriate nu este deloc de neglijat, mai ales în marile orașe. Și este evident că la circa un milion de persoane care stau în gazdă apar tot soiul de provocări. Care cel mai probabil se vor înmulți pe măsură ce România se transformă într-o țară de imigrație.

În 2022 au fost recepționate, potrivit datelor Institutului Național de Statistică, aproape 75.000 de locuințe noi, care s-au adăugat celor 9,58 de milioane deja existente. În total, la finele anului casele românilor aveau peste 26 de milioane de camere, cu o suprafață totală de 470 de milioane de metri pătrați. La o populație rezidentă de 19 milioane de persoane, rezultă că avem în medie o locuință la două persoane și aproape o cameră și jumătate pe cap de individ. De cealaltă parte, este deja cunoscut faptul că România este statul european cu cea mai mare proporție de proprietari – 95% dintre compatrioți stau într-o casă pe care o dețin (ei sau familia lor). La capătul opus se află Germania sau Austria, unde 51%, respectiv 46% din locuitori stau cu chirie.

Ar părea că într-o țară cu un fond locativ generos raportat la populație și cu o proporție atât de mare de proprietari închirierea unei locuințe este o problemă secundară și nesemnificativă. Nu este chiar așa. În primul rând, vorbim, totuși, de circa un milion de persoane care apelează la această soluție, respectiv despre câteva sute de mii de proprietari implicați în această activitate. Apoi, ca urmare a distribuției neuniforme a caselor și apartamentelor disponibile (cu zonele rurale și orașele mici având un excedent evident, în timp ce în unele orașe mari, precum Cluj ori București, se înregistrează uneori un deficit de locuințe, chiar dacă unele estimări spun că până la o cincime din fondul locativ al acestor orașe este închiriat), există destule situații în care lupta dintre cerere și ofertă duce la probleme mai mult sau mai puțin previzibile.

Una dintre chestiunile majore este, desigur, cea a prețurilor, care în Capitală sau alte câteva orașe mai căutate, gen Timișoara, Cluj, Brașov ori Iași, sunt de destule ori nu tocmai rezonabile în comparație cu veniturile medii și cu ce se oferă. „S-a ajuns ca pentru o garsonieră mică, în bloc de dinainte de cel de-al doilea război mondial și în stare proastă să se ceară 400 de euro pe lună”, se plânge Iuliu, student în Cluj.

Erori frecvente

O altă problemă este reprezentată de faptul că multe proprietăți se închiriază „la negru”. „Numeroase tranzacții de închiriere au loc informal (fără încheierea unui contract între părți). De asemenea, chiar și dacă un contract de închiriere este fiscalizat, de multe ori chiria stipulată în contract poate fi mult mai mică decât cea plătită efectiv de chiriaș proprietarului. România se confruntă atât cu fenomenul de sub-declarare, cât și cu cel de nedeclarare a veniturilor din chirii”, se arată într-un studiu EY România.

La prima vedere, în astfel de situații singurele victime sunt finanțele publice, care pierd probabil zeci, dacă nu sute de milioane de euro pe an sub formă de impozite și contribuții neîncasate de la proprietari. Însă lipsa unui contract (mai ales a unui contract solid) poate lovi și în proprietari, și în chiriași. „Nu-ți vine să crezi câte locuințe se închiriază prin simple înțelegeri verbale sau prin contracte foarte vagi. Unii oameni probabil au încredere maximă în semenii lor, alții nu știu exact cum să procedeze, în timp ce alții nu vor să dea bani la agenții sau avocați. Sunt, desigur, destui cei care vor să închirieze la negru și nu vor să lase nicio urmă”, spune Adrian, agent imobiliar în Cluj. Sau, tot destul de des, deși contractul este bine scris, nu se face un proces verbal de predare-primire în care să fie expuse amănunțit dotările locuinței. Este evident la ce riscuri se expun cei care nu folosesc acordurile scrise și detaliate (în primul rând, în cazul unui litigiu, este foarte greu să vii cu dovezi), dar cu toate acestea cazurile de acest tip sunt mai numeroase decât s-ar bănui.

În rândul proprietarilor, o eroare comună este să refuzi să negociezi sub un anumit preț. „Am făcut și eu așa o dată. Pentru că un vecin închiriase cu 500 de euro un apartament foarte asemănător cu al meu ca suprafață și dotări, am zis că vreau și eu 500 de euro. Între timp piața se schimbase un pic, așa că cea mai bună ofertă primită a fost de 470 de euro. M-am încăpățânat și am refuzat timp de vreo lună și jumătate. Până la urmă, am fost nevoit să accept 460 de euro. În timpul în care am așteptat prețul pe care îl consideram eu corect am pierdut, de fapt, vreo 700 de euro stând cu apartamentul gol”, povestește bucureșteanul Gabriel Popescu.

Tot proprietarii greșesc destul de des când nu verifică periodic starea locuinței închiriate. „Am moștenit de la socri o casă destul de mare undeva prin sectorul 5 și am făcut prostia să o închiriem unei firme și să nu mergem să vedem ce se întâmplă acolo. Noroc că la un moment dat ne-au sunat niște vecini: chiriașii cazaseră acolo vreo 40 de muncitori în construcții, care pur și simplu, lipsiți de orice control, se apucaseră să devasteze proprietatea. Noroc că până la urmă firma a acceptat să acopere daunele”, își aduce aminte Ioana S., contabilă la o multinațională din Capitală. Ea spune că are prieteni care au descoperit prea târziu că locuința închiriată fusese transformată în studio de videochat sau găzduia 10 pisici (deși înțelegerea inițială fusese clară – fără animale de companie).

Relații dezechilibrate

Nici chiriașii nu sunt scutiți de greșeli. Unii s-au trezit, de pildă, din cauza unor clauze din contract la care nu au fost tocmai atenți, că a trebuit să despăgubească proprietarii pentru daune care nu s-au produs din vina lor (cum ar fi o inundație în urma spargerii unor țevi) sau să înlocuiască pe cheltuiala proprie aparatura electrocasnică care se defectase pur și simplu din cauza vechimii.

În alte situații, destul de des întâlnite, proprietarii care la început sunt numai lapte și miere se dovedesc fie extrem de zgârciți, fie foarte intrusivi, iar chiriașii care nu știu să pună piciorul în prag se expun la tot soiul de neplăceri. „Am avut un proprietar care ne-a dus cu vorba câteva luni că ne va repara robinetul din baie și cuptorul. Că nu puteam găti la cuptor era o problemă, dar că robinetul picura tot timpul și ne creștea factura la apă chiar nu puteam suporta. Așa că l-am schimbat pe banii noștri și am cerut să ni se ramburseze costurile. Ceea ce l-a înfuriat la culme pe proprietar și a dus, destul de rapid, la plecarea noastră”, povestește Cristina, avocată în Timișoara. Asta în timp ce prietena ei își aduce aminte că în urmă cu câțiva ani proprietara la care stătea cu chirie –„o pensionară care se cam plictisea”- obișnuia să vină neanunțată, când știa că nu este nimeni acasă, și să verifice în detaliu apartamentul. „Știu că ne spunea și ce am gătit și dacă erau prea multe rufe murdare în baie. Desigur că am plecat cât am putut de repede”, spune ea.

Evident că lista părților mai puțin plăcute ale relației proprietar-chiriaș poate continua. Cum tot evident este că, oricât de greu li s-ar părea de crezut unora, România tinde să se transforme dintr-o țară de emigrație într-una de imigrație. „La 1 ianuarie 2023 populația rezidentă a fost de 19.051.562 persoane, în creștere cu 9.100 persoane față de 1 ianuarie 2022”, se arată într-un recent comunicat al INS. Este pentru prima dată când numărul de nașteri mai mic decât cel de decese este compensat de rata pozitivă a migrației – numărul persoanelor care au părăsit țara a fost cu 85.000 mai mic decât al celor care s-au mutat în România. Iar asta va face, desigur, ca numărul celor care stă în gazdă să crească. De altfel, după cum spun agenții imobiliari care activează la periferiile sau în suburbiile marilor orașe, valul de muncitori străini pune deja presiune pe chiriile din respectivele zone.

5% dintre români, adică în jur de un milion de persoane, stau în locuințe închiriate. Proporția lor s-ar putea majora pe măsură ce va crește migrația către țară (străini stabiliți aici sau români întorși din străinătate) și dacă dobânzile la credite vor continua să fie descurajante