Chiar dacă nu ne încălzește prea mult să aflăm că la alții este și mai greu, merită spus că proprietățile rezidențiale noi de la noi din țară sunt printre cele mai ieftine din Europa și rămân relativ accesibile chiar și atunci când le comparăm cu veniturile medii. Situația s-ar putea schimba, însă, destul de curând.
Mulți români se plâng de prețurile ridicate ale locuințelor, care în destule cazuri îi fac să continue să stea cu familia extinsă, să fie nevoiți să închirieze sau să ajungă să plătească rate împovărătoare pentru câteva decenii. Mai mult, deseori apartamentele sau casele cumpărate sunt destul de departe de ce și-ar dori ei cu adevărat – fie sunt într-o stare nu tocmai grozavă, fie nu sunt tocmai încăpătoare sau sunt situate în zone mai puțin dezirabile.
Nu știu cât de mult le putem ridica moralul celor care se află în situațiile de mai sus, însă o analiză detaliată a sectorului de real estate european realizată de Deloitte arată că piața imobiliară românească este printre cele mai accesibile din punct de vedere al prețurilor, atât al acelor nominale, cât și dacă le raportăm la venituri. Ediția din 2023 a studiului ‘Property Index – Overview of European Residential Markets’ a calculat, pe baza tranzacțiilor realizate, un preț mediu pe metrul pătrat de locuință nouă de circa 1.420 de euro în România, ceea ce ne situează pe locul ante-penultim în clasamentul continental. Doar în Grecia (cu 1.330 de euro/mp) și Bosnia și Herțegovina (cu 1.240 de euro/mp) se găseau imobile noi mai ieftine decât la noi. (Trebuie spus, totuși, că au fost luate în considerare 27 de state europene, nefiind incluse din rândul celor occidentale Suedia, Finlanda și Elveția, iar din rândul celor estice Letonia, Bulgaria, Albania, Macedonia de Nord, Muntenegru și nici o țară din fosta CSI).
Diferențe majore
Conform aceluiași studiu citat mai sus, cele mai scumpe locuințe noi se vindeau în Austria (4.900 de euro/mp), Germania (4.800 de euro/mp) și Franța (4.600 de euro/mp), urmate fiind de Norvegia (4.200 de euro/mp), Olanda (4.100 de euro/mp) și Marea Britanie (aproape 4.000 de euro/mp). Nici în Cehia și Irlanda nu se găsesc apartamente și case noi ieftine (prețul mediu calculat a fost de 3.750, respectiv 3.500 de euro/mp), în timp ce în Lituania, Estonia, Slovacia și Belgia această valoare se situa la circa 3.100-3.200 de euro/mp.
Ceva mai accesibile sunt piețele imobiliare din jumătatea de sud a continentului, cu 2.600 de euro/mp în Spania, 2.300 de euro/mp în Italia și Ungaria, 2.100 de euro/mp în Croația, 1.900 de euro/mp în Slovenia ori circa 1.700 de euro/mp în Portugalia și Serbia.
La nivel de mari orașe europene, cele mai scumpe locuințe noi se vindeau, potrivit datelor Deloitte, în Paris (14.600 euro/mp), München (11.400 euro/mp), Londra (9.100 euro/mp), Frankfurt (8.000 euro/mp), Amsterdam (7.800 euro/mp) și Oslo (7.500 euro/mp). În regiunea noastră cele mai scumpe erau Praga (4.900 euro/mp), Bratislava (3.900 euro/mp), Ljubljana (3.300 euro/mp), Atena (2.900 euro/mp), Budapesta (2.800 euro/mp) și Varșovia și Belgrad (circa 2.600 euro/mp fiecare).
Spre comparație, prețul mediu pentru locuințe noi pentru cele trei mari orașe românești incluse în raport a fost calculat la circa 2.300 euro/mp în Cluj Napoca, 1.700 euro/mp în București și 1.500 euro/mp în Brașov. Asta le plasează în rândul celor mai accesibile piețe imobiliare de pe continent, cu Bucureștiul fiind cea mai ieftină dintre cele 27 de capitale europene analizate.
România, nici prea-prea…
Este evident, uitându-ne la cifrele de mai sus, că nu există o corelație clară între veniturile mediii și prețurile imobiliarelor. Iar dacă luăm în considerare și acest criteriu, clasamentul se schimbă destul de mult. Astfel, luând în calcul datele Deloitte și statisticile Eurostat privind veniturile, cel mai mult plăteau în 2023 slovacii (trei salarii mediii nete lunare pentru un metru pătrat de locuință nouă), urmați de cehi și lituanieni (2,6 salarii medii pe metrul pătrat), unguri, estonieni și croați (2,1-2,2 salarii medii per metrul pătrat). La capătul celălalt al clasamentului se află rezidenții din Danemarca, Grecia și Irlanda, unde metrul pătrat de apartament sau casă nouă costă circa 0,9 salarii medii nete.
Din acest punct de vedere, România se situează undeva pe la mijloc, cu 1,5 salarii medii pe metrul pătrat de locuință nouă, la fel ca în Germania și Austria, ceva mai puțin ca în Polonia (1,65 salarii medii) sau Franța (1,75 salarii medii), dar mai mult decât în Spania și Slovenia (cu circa 1,3 salarii medii) sau Portugalia, Italia sau Marea Britanie (cu circa 1,2 salarii medii pe metrul pătrat construit nou).
Și studiul citat utilizează o metodă similară pentru a stabili care sunt cele mai scumpe și mai ieftine piețe imobiliare europene. „Accesibilitatea achiziționării de locuințe este calculată ca număr de salarii medii brute anuale necesare pentru a cumpăra o locuință nouă de 70 de metri pătrați. Datele arată că Slovacia este cea mai puțin accesibilă, cu 14,1 salarii medii brute anuale necesare”, arată Deloitte, fiind urmată în clasament de Cehia (cu 13,3 salarii medii brute anuale).
Prețurile, încotro?
Întrebarea care se pune este pentru cât timp mai poate rămâne România una dintre cele mai accesibile piețe imobiliare din Europa. Laurențiu Lazăr, Managing Partner al Colliers România, crede că trebuie să separăm zonele metropolitane importante și o serie de localități mici, dar dezirabile, cum ar fi cele situate în anumite regiuni turistice, de restul țării. „În cele din prima categorie cererea este în continuare robustă, deoarece ele acționează ca un magnet pentru un număr important de locuitori. În plus, veniturile din București, Cluj sau alte orașe mari sunt mult peste media națională, iar din cauza reglementărilor urbanistice tot mai stricte și stocul existent de locuințe noi este limitat. De exemplu, in București suprafața utilă autorizată în 2023 a fost cu 54% mai mică decât in 2022, iar în primul trimestru din acest an am avut o scădere de 68% fata de primul trimestru al anului trecut. În consecință, este de așteptat ca prețurile să crească constant în aceste zone”, explică acesta. Alți factori care contribuie la creșterea cererii pentru case noi sunt de ordin cultural, cum ar fi dorința de a avea în proprietate o locuință, dar și de ordin calitativ. ”Cunoaștem cu toții starea precară a multor imobile vechi, dar și faptul că, potrivit statisticilor europene, trăim în cele mai aglomerate locuințe de pe continent”, adaugă Lazăr.
Nu la fel stau lucrurile în ceea ce privește cererea în rural și urbanul mic și mediu, unde atât lipsa de atractivitate, cât și veniturile mai scăzute vor face ca cel mai probabil apartamentele și casele noi să rămână în continuare ieftine (deși, într-un anumit grad, prețurile vor crește și aici din cauza inflației încă departe de a se tempera – conform statisticilor, România are, de la începutul anului, cea mai mare rată a inflației din UE).
George Blăniță, Associate Director în cadrul Colliers România, crede și el că atunci când vorbim de accesibilitatea pieței imobiliare autohtone lucrurile sunt mai nuanțate. „Pentru cei care au banii cash prețurile sunt foarte OK comparativ cu ce se întâmplă în restul Europei, inclusiv în țări din vecinătatea României. Când vine vorba de a obține o finanțare, lucrurile se schimbă. Pentru a strânge avansul de 20% necesar unui credit imobiliar mediu un locuitor din Sofia trebuie să muncească 2,6 ani, iar un bucureștean 4,2 ani, adică aproape la fel ca un locuitor din Varșovia. Însă cineva din Budapesta, Praga sau Bratislava are nevoie de 7,5 până la 8,5 ani pentru a strânge aceeași sumă. Aici stăm evident bine. Însă ratele înalte ale dobânzilor ridică foarte mult costurile finale ale împrumutului comparativ cu alte state, acestea fiind de circa 8-9% pentru creditele cu dobândă variabilă și de circa 5,6-5,8% pentru creditele cu dobândă fixă, ceea ce reprezintă printre cele mai mari niveluri din Europa la ora actuală”, arată el.
Un lucru este sigur – chiar dacă implică un efort semnificativ, pe care încă mulți dintre noi nu îl pot face sau îl pot face doar cu sacrificii, achiziționarea unei locuințe este astăzi evident mai ușoară decât în trecut. În București, de exemplu, aveai nevoie în 2008 de aproximativ 25 de salarii medii anuale pentru a cumpăra un apartament mediu, pe când în prezent sunt necesare doar circa opt salarii medii anuale. În ce direcție se va îndrepta această corelație între prețuri și salarii, asta este, din păcate, greu de prognozat.
