Trendul descendent al inflației, care este estimată să coboare sub 10% în lunile următoare, și mesajele Băncii Naționale a României (BNR) de reducere a dobânzilor în viitorul apropiat au împins în jos și dobânzile practicate de băncile comerciale pentru credite. Deocamdată, însă, nivelul dobânzilor nu este atât de redus încât să fie atractie pentru potențialii debitori, mai ales pentru împrumuturile imobiliare, care se întind pe 20 sau 30 de ani.
Cifrele BNR confirmă scăderea ușoară a dobânzilor prin media acestora: dacă în martie dobânzile medii pentru persoanele fizice erau la 10,59%, în iunie au coborât până la 10,17%. Practic, dobânzile au scăzut mai puțin decât inflația, care a coborât de la 14,5% în martie până la 10,6% în mai și va fi probabil și mai jos în iunie. Trendul este descendent, dar reducerea dobânzii nu este abruptă, ci va mai dura luni bune până la o reducere semnificativă. Mai mult, conform proiecțiilor BNR, dobânda de politică monetară a Băncii Naționale, adică dobâda de referință pentru activitatea de creditare, nu va mai scădea prea mult în următoarele 12 luni. Dobânda BNR se situa la 2% în urmă cu un an și jumătate, iar acum este la 7%, după o majorare de cinci puncte procentuale. Și va rămâne în jur de 7% până anul viitor.
Este interesant de observat că la începutul anului 2020, adică înainte de izbucnirea pandemiei, a războiului și a crizei din energie, nivelul IRCC, de care se leagă creditele ipotecare, se situa la 2,36%. Ulterior, a coborât până la un minim de 1,08%, în primul trimestru din 2021, iar de acolo a urcat până la 5,98% în prezent, iar pentru trimestrul următor va avea valoarea de 5,94%. Practic, va mai rămâne la actualul nivel cam un an, după care ar trebui să mai scadă.
În urmă cu trei ani, adică la începutul lui 2020, dobânzile creditelor ipotecasre coborâseră la circa 4,5% – 5%. Ce mai mică dobândă era oferită de CEC Bank, de 4,51%, adică un DAE (dobânda anuală efectivă, care adună și alte costuri aferente creditului) de 5,13%. Conform datelor agregatorului Finzoom, BCR oferea împrumuturi ipotecare cu dobândă de 5,06% și un DAE de 5,19%, iar Banca Transilvania avea o dobândă de 5,01% și un DAE de 5,26%.
În prezent, dobânzile creditelor ipotecare au coborât până la un minim de 5,89% la BCR, la un împrumut cu rată fixă pentru primii trei ani. Dar, atenție, DAE aferent acestui credit este de 8,48%, diferența dintre dobândă și DAE fiind mult mai mare decât în 2020. Acesta este și motivul pentru care agregatoarele de date bancare, precum Finzoom sau Conso, nici nu scot în față nivelul dobânzii, ci pe cel al DAE, care este mai important pentru ratele împrumutului.
Conform Conso.ro, cea mai mică DAE pentru un credit ipotecare este de 7,54%, aferentă unei dobânzi de 5,9%. Dobânda este fixă pentru primii cinci ani, după care este calculată după formula IRCC plus 2,5 puncte procentuale, calcul care în prezent ar duce la o dobândă de 8,48%. Formula de calcul este aceeași ca la BCR, diferența fiind aplicarea după trei ani, nu după cinci. O dobândă fixă pentru primii trei ani oferă și Intesa Sanpaolo Bank, de 6,5%, cu un DAE de 7,96%, iar pentru calculul de după perioada fixă folosește IRCC plus 2,1 puncte procentuale. O DAE mai mică decât la BCR oferă și UniCredit Bank, de 7,97%, fixă pentru primii cinci ani. Dobânda aferentă este 5,9%, iar formula de calcul după perioada fixă este IRCC plus 2,4%.
„Piața creditelor a luat o întorsătură favorabilă pentru români, într-adevăr, mai multe bănci din România au adoptat în ultima perioadă o diminuare considerabilă a dobânzilor fixe la creditele ipotecare noi de achiziție imobile, dar și la creditele ipotecare de refinanțare a acelor credite scumpe, contractate în trecut pe dobândă variabilă mare sau pe dobândă fixă mare”, spune Valentin Anghel, CEO & Founder AVBS Credit.
Declarația este normală pentru un broker de credite, care are ca activitate principală intermedierea de împrumuturi pentru clienți. Dar, după cum se poate observa, dobânzile sunt încă la distanță pe perioada 2020-2021, iar 2-3 puncte procentuale în plus înseamnă mult la un credit pe 25 de ani. De altfel, situația se reflectă anul acesta și în volumul de credite acordate. Numărul tranzacţiilor de apartamente fiind, în primele cinci luni ale anului, în scădere cu aproape 30% la nivelul Bucureștiului și al marilor orașe din România, arată o analiză a Colliers. Comparativ cu ultimii patru ani, în care soldul creditelor pentru locuințe a crescut cu o medie anuală de 10 – 12%, în prezent, evoluția anuală a stocului de credite pentru locuințe mai înregistrează o creștere de doar 1,2%, scăderea de ritm devenind notabilă începând cu a doua parte a anului trecut. „Stocul creditelor pentru locuințe a scăzut în fiecare din primele patru luni ale acestui an, ceea ce înseamnă că băncile au acordat mai puține credite pentru locuințe decât au fost rambursate”, explică Gabriel Blăniță, Associate Director Valuation & Advisory Services la Colliers România.
„Perspectivele dobânzilor pentru a doua parte a anului arată puține semne de îmbunătățire, astfel că ne așteptăm să vedem o continuare a acestui trend. Evoluția anuală a creditelor pentru locuințe va intra în teritoriu negativ, iar o consecință este faptul că procentul tranzacțiilor care se bazează pe credit scade, pentru că o parte dintre cumpărători nu își mai permit să acceseze un credit ipotecar, așa că se văd nevoiți să amâne decizia de cumpărare”, mai arată Gabriel Blăniță.
Putem adăuga că, deși nu sunt luate acum în calcul, informațiile de pe planul extern nu sunt tocmai bune. Banca Angliei a decis o nouă majorare cu 0,5 puncte procentuale a dobânzii de referință, iar economia Germaniei este în recesiune tehnică după două trimestre consecutive de încetinire a creșterii. Să sperăm că nu vom vedea probleme și mai mari în Europa, probleme care să ne afecteze și pe noi ulterior.
