Peste 70% dintre dezvoltatorii imobiliari din România prezintă un risc major de insolvenţă, pe fondul accentuării provocărilor generate de scăderea vânzărilor din imobiliare şi a creşterii taxelor, iar datoriile acestora au crescut la peste 100 de miliarde de lei în 2023, arată o analiză realizată de firma de consultanţă Frames.
”Peste 70% dintre dezvoltatorii imobiliari din România prezintă un risc major de insolvenţă, pe fondul accentuării provocărilor generate de scăderea vânzărilor din imobiliare şi a creşterii taxelor. Datoriile acestora au crescut la peste 100 de miliarde de lei în 2023, pe fondul majorării costurilor operaţionale şi accentuării blocajului financiar”, arată o analiză realizată de firma de consultanţă Frames.
Potrivit analizei datelor financiare din 2022, raportate la Ministerul Finanţelor, şi dinamicii de business din 2023, 69,94% dintre cele 7158 de firme cu cod caen 4110 înregistrat un risc foarte mare de insolvenţă, iar alte 3,63% un risc mare de blocaj economic.
Alte 3,38% dintre companii avea un risc mediu de insolvenţă, iar 22,% prezentau un risc scăzut sau foarte scăzut de dificultăţi financiare.
Cele mai multe probleme sunt în Bucureşti unde, dintre cei 3.000 de dezvoltatori imobiliari, peste 2.300 aveau un risc mare şi foarte mare de insolvenţă.
În topul judeţelor cu probleme urmează Cluj cu 623 de firme dintre care 453 cu probleme majore, Timiş – cu 569 de firme (383 cu risc mare şi foarte mare de insolvenţă) şi Constanţa cu 292 de dezvoltatori imobiliari dintre care 217 cu risc major de insolvenţă.
Potrivit studiului Frames, cele 7158 de firme aveau, la finele anului trecut, datorii totale de 86,2 miliarde de lei, duble faţă de 2015 (38,7 miliarde lei). Valoarea stocurilor depăşea 18,3 miliarde de lei, iar pierderile nete însumau 1,5 miliarde de lei.
”Riscul major de insolvenţă este cauzat de dimensiunea foarte redusă a business-ului marii majorităţi a acestor firme. Statisticile arată că 5.633 de dezvoltatori imobiliari din totalul de 7.158 se aflau în zona micro, 1071 firme sunt evaluate ca fiind mici, 364 mijlocii şi numai 90 sunt firme mari, cu o putere financiară semnificativă’’, arată analiza Frames.
După un an 2022 excelent din perspectiva cifrei de afaceri, care (şi pe fondul inflaţiei) a crescut la nivelul industriei la un record istoric de 18,8 miliarde de lei, rezultatele din 2023 ar putea indica un prim regres, în premieră în ultimii 10 ani.
”În marea lor majoritate sunt dezvoltatori imobiliari cu capacitate financiară redusă, dependenţi de cashflow şi de dinamica pieţei, vulnerabili în faţa modificărilor financiare – creşterea taxelor, a costurilor operaţionale în general şi scăderea cererii de locuinţe. Capacitatea lor financiară este grevată, în prezent, şi de nivelul creditelor contractate – ale căror costuri au crescut semnificativ’’, afirmă Adrian Negrescu, managerul Frames.
Comisia Naţională de Prognoză estimează o scădere de 8,5% a volumului construcţiilor rezidenţiale în 2023.
”Creşterea TVA la imobilele noi, cu valoare mai mare de 120.000 de euro, de la 5 la 19%, de la 1 ianuarie, a venit să pună gaz pe focul problemelor din acest sector, grav afectat de creşterea preţurilor la materialele de construcţii, utilităţi, a cheltuielilor operaţionale în general. Majorarea TVA şi la locuinţele de până în 120.000 euro, de la 5 la 9%, va accetua şi mai mult problemele, mai cu seamă că peste 80% dintre apartamentele vândute în România se încadrează la locuinţe mici. Tuturor acestor probleme se alătură accesul tot mai dificil la creditare pentru majoritatea populaţiei şi posibilul risc de schimb valutar -esenţial în procesul de dezvoltare imobiliară”, afirmă experţii de la Frames.
Problemele din acest sector sunt evidente şi dacă privim din prisma evoluţiei autorizaţiilor de construcţie.
Potrivit datelor de la Institutul Naţional de Statistică, în luna septembrie 2023 (cele mai noi date), s-au eliberat 3.083 autorizaţii de construire pentru clădiri rezidenţiale, în scădere cu 1,0% faţă de luna august 2023 şi cu 20,5%, faţă de luna septembrie 2022.
Autorizaţiile cumulează o suprafaţă utilă totală de 626.659 mp (-14,3%).
În profil teritorial, această scădere este reflectată în următoarele regiuni de dezvoltare: Nord-Est (-64 autorizaţii), Nord-Vest (-40), Centru (-22), Sud-Est (-19) şi Sud-Muntenia (-4). Creşteri s-au înregistrat în următoarele regiuni de dezvoltare: Vest (+67 autorizaţii), Sud-Vest Oltenia (+46) şi Bucureşti-Ilfov (+4).
”Nivelul de vulnerabilitate al companiilor din acest sector este unul ridicat. Cu excepţia a două judeţe, Giurgiu şi Mehedinţi, aproape întreaga hartă investiţională a României, din acest sector, este colorată în portocaliu şi roşu, cu risc mare şi foarte mare de insolvenţă”’, afirmă experţii.
Scăderea este şi mai amplă, de 23,5%, dacă comparăm situaţia din primele 9 luni din 2023 (26.394 autorizaţii de construire pentru clădiri rezidenţiale) comparativ cu perioada similară din 2022.
Scăderi s-au înregistrat în toate regiunile de dezvoltare: Bucureşti-Ilfov (-1.554 autorizaţii), Sud-Muntenia (-1.439), Nord-Vest (-1.331), Vest (-977), Nord-Est (-906), Sud-Est (-755), Sud-Vest Oltenia (-657) şi Centru (-487).
”Dezvoltarea imobiliară a fost, în ultimii ani, una dintre industriile de succes în România, cu creşteri majore de afaceri de la an la an. Numărul firmelor a avansat, de exemplu, de la 2.862 în 2010 la 7.158 la finele anului trecut, iar numărul angajaţilor a crescut de la 4.437 (2010) la 11.105 (2022).
”Piaţa imobiliară românească a crescut spectaculos în ultimii ani, atât în zona construcţiilor de locuinţe cât şi pe zona de birouri, spaţii comerciale etc. Creşterea economiei şi apetitul unic la nivel european al românilor pentru achiziţia de imobiliare a făcut ca numărul companiilor şi al ofertelor imobiliare să crească semnificativ. Puterea de cumpărare în creştere şi mai ales accenturarea fenomenului de enclavizare economică – migraţia românilor din mediul rural în cel urban, către marile oraşe, a creat o presiune puternică pe cerere, iar blocurile de locuinţe au apărut ca ciupercile după ploaie”’, arată analiza.
Statisticile MF şi RECOM indică că cele mai mari afaceri, în 2022, erau derulate de CTP Invest Bucharest SRL (747,4 milioane lei), Exigent Development SRL (365,5 milioane lei), Warehouses de Pauw Romania SRL (361,5 milioane lei) şi Edificia Star Construct SRL (297,3 milioane lei). Pe lista marilor dezvoltatori apare şi Compania Naţională de Investitii CNI SA, cu afaceri de 299 milioane lei în 2022.
Creşterea semnificativă a pieţei a fost susţinută, totodată, de costurile mici de construcţie din România, de impozitarea redusă şi de facilităţile fiscale oferite de autorităţi celor care lucrează în acest sector.
”Din păcate, majoritatea facilităţilor asociate acestui domeniu dispar în noua legislaţie fiscală, iar efectele se vor vedea în dinamica business-urilor. Probabil mulţi dintre dezvoltatorii mici, sufocaţi de credite şi de scăderea vânzărilor, vor intra în insolvenţă sau vor da faliment. Piaţa dezvoltării imobiliare va trece printr-o schimbare semnificativă, din sita modificărilor fiscale urmând să rămână, probabil, doar companiile mari, cu acces la finanţare şi cu planuri bine definite. Micii investitori, cei care trăiau de la un proiect la altul, s-ar putea să aibă nevoie de salvare’’, a declarat Adrian Negrescu.
Pentru mulţi dintre ei, în contextul modificărilor fiscale, gestiunea bugetelor va fi o adevărată misiune imposibilă.
”Dacă vor încerca să ducă şi mai mult în preţuri problemele cu care se confruntă, adică să le crească, mulţi dintre ei vor avea de pierdut. Dacă tragi prea mult de elasticul preţurilor, acesta se rupe, altfel spus cererea dispare, iar apartamentele rămân nevândute. Asta mai cu seamă că înăsprirea condiţiilor de creditare va genera şi mai multă presiune’’, arată analiza.
Analiza Frames a fost realizată pe baza datelor financiare comunicate la Ministerul Finanţelor şi Registrul Comerţului de către companiile având cod CAEN principal de activitate 4110 (dezvoltarea proiectelor de construcţii, pentru clădiri rezidenţiale şi nerezidenţiale, prin reunirea mijloacelor financiare, tehnice şi fizice pentru realizarea proiectelor de construcţii în vederea vânzării ulterioare).
