Piața imobiliară din România intră într-o perioadă de răcire și normalizare, după anii de creșteri accelerate, însă fără semnele unei prăbușiri a prețurilor. Potrivit unei analize realizate de minside.ro, o platformă de analiză și prognoză imobiliară bazată pe AI și date publice, cumpărătorii devin mai prudenți, creditarea încetinește, iar tranzacțiile rezidențiale sunt estimate să scadă în următoarele 12 luni. În același timp, accesul la o proprietate continuă să se deterioreze, însă prețurile locuințelor continuă să crească moderat. La nivel național, este estimat un preț de peste 2.100 euro / mp, iar cele mai sigure investiții nu mai sunt proprietățile „premium” sau spectaculoase, ci apartamentele lichide, ușor de închiriat și revândut, în general cele cu 2 camere.
Predicțiile privind evoluția pieței în următoarele 6-12 luni au fost generate cu ajutorul unui instrument AI dezvoltat în cadrul platformei Minside.ro, care analizează și corelează date publice din piața rezidențială, extrase din surse precum ANCPI, INS, BNR și alte baze de date oficiale relevante pentru sectorul imobiliar.
Analiza Minside.ro indică o piață imobiliară care încetinește, însă fără semnale ale unei corecții majore a prețurilor. Principalele concluzii ale raportului arată:
- accesul la o proprietate s-a deteriorat cu 11,8% într-un an;
- prețurile locuințelor continuă să crească moderat cu aproximativ 4%-6%;
- prețul mediu pe mp poate depăși 2.100-2.145 euro la nivel național;
- Bucureștiul intră într-o perioadă de stagnare, nu de cădere;
- inflația și dobânzile ridicate reduc volumele de tranzacții, însă nu reușesc încă să împingă prețurile în jos
- pentru investitori, apartamentele cu 2 camere din zone bine conectate rămân cele mai sigure pariuri, datorită cererii ridicate la închiriere și lichidității mai bune la revânzare;
- Brașov, Timișoara și Iași sunt estimate printre cele mai dinamice piețe rezidențiale în următoarele 6-12 luni.
„Datele analizate indică faptul că piața rezidențială va rămâne sub presiune în următoarele 12 luni, într-un scenariu de scădere moderată a tranzacțiilor, de aproximativ 3% până la 7%, nu de revenire puternică. Vedem o cerere mai prudentă, accesibilitate tot mai redusă pentru cumpărători și un context de finanțare care rămâne încă restrictiv.
În același timp însă, oferta limitată și costurile ridicate continuă să susțină prețurile în multe segmente ale pieței, motiv pentru care estimăm în continuare o creștere moderată a prețurilor, de aproximativ 4%-6% la nivel național în următoarele 12 luni. Practic, inflația ridicată și dobânzile mari afectează mai ales volumul tranzacțiilor și capacitatea de cumpărare, nu neapărat prețurile de listare”, declară Cristian Buță, fondatorul minside.ro.
Ce urmează pe piața imobiliară din București
Pentru București, scenariul considerat cel mai probabil este stagnarea pieței, cu variații limitate ale prețurilor în următoarele 6-12 luni. Potrivit estimărilor, probabilitatea unei stagnări este de aproximativ 45%, în timp ce șansele unei continuări a creșterii prețurilor sunt estimate la aproximativ 30%. O corecție moderată rămâne posibilă, însă probabilitatea acesteia este estimată la aproximativ 25%.
Cererea din piață începe să fie frânată de accesibilitatea tot mai redusă și de costul ridicat al creditării, însă datele analizate nu indică, în acest moment, un exces de ofertă care să genereze scăderi ample de preț.
În același timp, inflația și costul ridicat al finanțării au afectat mai ales volumul tranzacțiilor și capacitatea de cumpărare, fără să producă o corecție semnificativă a prețurilor. În ansamblu, piața rezidențială din București pare să intre mai degrabă într-o fază de răcire și reașezare decât într-un declin propriu-zis.
În ciuda scăderii numărului de tranzacții, prețul per mp este așteptat să crească la nivel general.
Cum va evolua prețul pe mp în principalele zone ale țării
Piața rămâne rezilientă, dar ritmul actual de creștere este greu de susținut pe termen scurt, în condițiile în care accesibilitatea s-a deteriorat, iar activitatea din tranzacții și creditare a slăbit. Este indicată mai degrabă o răcire a ritmului de scumpire, estimată la nivel național la 4-6%, decât o scădere propriu-zisă a prețurilor, potrivit datelor analizate de minside.ro.
București
- creștere estimată de aproximativ 2% până la 5% în următoarele 6-12 luni
- preț mediu de listare în aprilie 2026: 2.279 euro/mp
- preț mediu estimat în următoarele luni: 2.370-2.416 euro/mp
- piața intră mai degrabă într-o perioadă de stagnare și răcire a ritmului de scumpire
- creditarea nu confirmă entuziasmul prețurilor, deci piața devine mai selectivă
- oferta viitoare rămâne tensionată, ceea ce limitează șansele unei ieftiniri rapide
Cluj
- creștere estimată de aproximativ 3% până la 6%;
- preț mediu de listare în aprilie 2026: 3.316 euro/mp, cu 7% peste nivelul din aceeași lună a anului trecut
- preț mediu estimat în următoarele luni: 3.415-3.515 euro/mp
- e una dintre cele mai reziliente piețe din țară, însă cu o încetinire vizibilă a ritmului de creștere
- piața nu mai este într-o fază de accelerare, ci într-una de încăpățânare a vânzătorului: prețul continuă să urce mai ales din inerție, nu pentru că cererea ar deveni mai puternică
Timiș
- creștere estimată de aproximativ 4% până la 7%
- preț mediu de listare în aprilie 2026: 1.939 euro/mp, în creștere cu 11% față de aceeași lună a anului trecut
- preț mediu estimat în următoarele luni: aproximativ 2.017 – 2.075 euro/mp
- piața rămâne puternică, dar ritmul de avans începe să se tempereze comparativ cu ultimul an
Iași
- creștere estimată la nivel național de aproximativ 4% până la 6%
- prețul mediu de listare în aprilie 2026: 1.976 euro/mp, cu 9,6% peste nivelul din aceeași lună a anului trecut
- preț mediu estimat în următoarele luni: aproximativ 2.055 – 2.095 euro/mp
Constanța
- creștere estimată la nivel național de aproximativ 4% până la 6%
- prețul mediu de listare în aprilie 2026: 1.997 euro/mp, cu 9,19% peste nivelul din aceeași lună a anului trecut
- preț mediu estimat în următoarele luni: aproximativ 2.077 – 2.117 euro/mp
Brașov
- creștere estimată la nivel național de aproximativ 4% până la 6%
- prețul mediu de listare în aprilie 2026: 2.294 euro/mp,cu 9,65% peste aceeași lună din 2025
- preț mediu estimat în următoarele luni: aproximativ 2.386 – 2.432 euro/mp
Sibiu
- creștere estimată la nivel național de aproximativ 4% până la 6%
- prețul mediu de listare în aprilie 2026: 2.000 euro/mp, cu 9,19% peste nivelul din aceeași lună a anului trecut
- preț mediu estimat în următoarele luni: aproximativ 2.080 – 2.120 euro /mp
Efectul inflația: cerere mai slabă, cumpărarea unei locuințe este mai dificilă
Inflația lovește piața imobiliară prin volum, nu neapărat printr-o scădere imediată a prețurilor. La nivel național, inflația a urcat din nou la 10,71% în aprilie 2026, ceea ce erodează puterea reală de cumpărare, menține costul finanțării la un nivel ridicat și împinge o parte din cerere să amâne achiziția.
„În același timp, indicatorul nostru de accesibilitate, calculat ca numărul de salarii medii necesare pentru achiziția unui metru pătrat, a ajuns la 1,89 la nivel național în februarie 2026, în creștere cu 11,8% față de anul anterior. Asta arată că, pentru populație, achiziția unei locuințe a devenit mai dificilă. Mai relevant este că și după ajustarea cu inflația, prețurile au continuat să crească. Inflația a afectat cererea și accesibilitatea, însă nu a fost suficientă pentru a produce o corecție semnificativă a prețurilor reale, care au rămas ridicate pe fondul costurilor mari și al unei oferte încă relativ rigide”, explică Cristian Buță, fondatorul minside.ro.
PERSPECTIVE DE INVESTIȚIE: Apartamentele cu 2 camere rămân cele mai sigure investiții
Principalele 5 orașe cu cea mai rapidă creștere estimată în următoarele 6-12 luni sunt Brașov, Timișoara, Iași, Sibiu și Oradea.
Brașovul rămâne cel mai puternic candidat pentru creștere accelerată, în timp ce Timișoara și Iași păstrează un profil solid de avans, susținut de inerția recentă a prețurilor. Sibiu și Oradea completează topul, cu perspective bune de creștere, dar ceva mai echilibrate decât primele trei.
Conform datelor analizate de minside.ro, în contextul actual, cele mai bune perspective investiționale le văd la proprietățile cu lichiditate mare, nu la cele spectaculoase. Cele mai bune pariuri sunt, în general, apartamentele cu 2 camere în zone urbane bune, aproape de transport, birouri, universități sau poli de servicii. Acolo ai cel mai bun echilibru între cerere de închiriere, accesibilitate la cumpărare și ușurință la revânzare. Garsoniera poate câștiga la randament brut, dar 2 camere câștigă mai des la randament ajustat la risc.
Evoluția pieței imobiliare
În București-Ilfov, cererea rezidențială s-a temperat, însă rămâne peste oferta nouă. Tranzacțiile cu unități individuale au scăzut cu 8,8% în ultimele 12 luni, la aproximativ 53.300 de unități, în timp ce locuințele finalizate au coborât cu 6,1%, la aproximativ 32.700 de unități.
Diferența dintre tranzacții și livrările noi rămâne pozitivă, la aproximativ 17.300 de unități, ceea ce arată că piața continuă să fie tensionată pe termen scurt. În paralel, ipotecile pentru unități individuale au crescut cu aproximativ 4%, la circa 4.000 de unități, semn că există încă cerere solvabilă.
Datele analizate arată însă și un risc de presiune pe ofertă în următorii ani. În București-Ilfov, suprafața utilă autorizată pentru proiecte rezidențiale a urcat la aproximativ 2,85 milioane mp în ultimele 12 luni, în creștere cu 54% față de anul anterior, chiar într-o perioadă în care tranzacțiile încetinesc.
Dobânzile ridicate și creșterea IRCC au avut un efect clar de răcire asupra pieței. IRCC a urcat de la 1,08% în T4 2021 la 5,98% în T2 2023, ceea ce a redus puternic cererea finanțată prin credit. În această perioadă, ipotecile pentru unități individuale au scăzut de la 83.100 la 64.100, adică aproximativ minus 23%, iar tranzacțiile au coborât de la 184.400 la 156.500, aproximativ minus 15%.
Chiar dacă IRCC a coborât ulterior la 5,58% în T2 2026, nivelul rămâne ridicat și continuă să limiteze accesul la finanțare. În același timp însă, creditarea a început să recupereze parțial: la aprilie 2026, piața înregistra aproximativ 86.800 de ipoteci la 152.600 de tranzacții, ceea ce indică o revenire moderată a cererii finanțate.
Pe segmentul proiectelor rezidențiale noi, piața începe să se stabilizeze după corecția puternică din 2023. Numărul autorizațiilor pentru clădiri rezidențiale a coborât de la 50.800 în 2022 la 34.600 la final de 2023, după care a revenit moderat la aproximativ 36.900 în martie 2026. În paralel, livrările de locuințe au revenit la aproximativ 9,8 milioane de mp în martie 2026, în creștere cu 11,5% față de anul anterior, însă piața nu indică încă un nou ciclu de expansiune accelerată, ci mai degrabă o perioadă de normalizare și cerere mai selectivă.
minside.ro este o platformă de analiză și prognoză a pieței imobiliare, care utilizează un instrument AI pentru a agrega și interpreta volume mari de date publice relevante pentru sectorul rezidențial. Platforma analizează aproximativ 30 de indicatori imobiliari și economici, precum tranzacțiile imobiliare, creditele ipotecare, accesibilitatea locuințelor, inflația, autorizațiile de construire, livrările de proiecte rezidențiale și evoluția prețurilor, folosind date din surse oficiale precum ANCPI, INS și BNR.
Pe baza acestor date, sistemul generează scenarii și estimări privind evoluția pieței în următoarele 6-12 luni, inclusiv probabilități de stagnare, creștere sau corecție a prețurilor, evoluția tranzacțiilor și nivelul de accesibilitate al locuințelor. Platforma este utilizată de investitori, dezvoltatori imobiliari, consultanți și agenți care vor să urmărească piața pe baza indicatorilor economici și imobiliari, nu doar a anunțurilor din piață.
Platforma a fost dezvoltată de Cristian Buță, absolvent al Universității Politehnice din București, cu experiență în companii locale și internaționale din domeniul tehnologiei, inclusiv IBM și startup-uri tech din zona de inteligență artificială. Minside a pornit inițial ca un proiect personal și a atras rapid interes în online, ajungând deja la câteva mii de utilizatori.
